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西安二手房为什么降温了?
2019年05月27日 10:58 来源:华商报 作者:
西安的“网红”一方面体现在摔碗酒、大雁塔、兵马俑等火爆所致,另一方面也与房价连续涨幅居全国第一关系密切。

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西安的“网红”一方面体现在摔碗酒、大雁塔、兵马俑等火爆所致,另一方面也与房价连续涨幅居全国第一关系密切。西安楼市走向令人捉摸不透。近期西安一些新楼盘又出现千人登记、千人摇号的场面,与新房市场形成鲜明对比的则是二手房大量滞销,与去年的价格高位相比,一套100㎡的二手房降价二、三十万已是常态。

>>数据

二手房价与新房背离

西安4月份挂牌量增加

拿到房门钥匙的那一刻,西安市民黄博(化名)既欣喜又感慨——喜的是名下无房的日子终于结束了,而每个月6000多元的房贷又让他感慨压力不小。

去年西安楼市飙升过程中,黄博很焦虑:与首次置业者不太一样,他名下原本是有一套房子的。面临孩子上学,他在2017年底将这套房子置换出去打算再买套学区房,没想到却陷入“无房可买”的境地:新楼盘都是期房,二手房又坐地起价,“说好的价,隔两天就要涨5万。”

直到二手房交易条件放宽至“满二满三”,市面上房源逐渐增多。“有些房子扛不住了,价格开始松动。”黄博表示,但没买之前一直有所担心,生怕楼市上涨又推高二手房。

国内大中城市房价正形成一种背离:同一城市,新房价格大幅上涨,二手房涨幅有所不及,甚至出现下跌,两者价格出现背离。

来自国家统计局公布的4月份房价数据中,有67城新房价格环比上涨;二手房方面,上涨城市为55个,12个城市出现下跌。从涨幅情况来看,70城平均涨幅0.53%,环比涨幅比上月扩大0.07个百分点。当月,西安新房价格环比上涨1.1%,同比上涨23.8%;二手住宅价格上涨0.9%,同比涨13.1%。

房源挂牌情况也反映出市场的微妙变化。据诸葛找房数据中心统计,西安4月二手房挂牌量86695套,环比上涨10.4%;挂牌价为15875元/㎡,环比下跌0.04%。与去年4月份的涨价潮相比,西安二手房市场热度出现了比较明显的下降。

>>市场

部分房源用降价揽客

换房业主急售旧房

对房产中介来说,过去一年市场由热转冷形成了巨大落差。“最近整体成交一般。”玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示,去年这时候很多中介无房可卖,二手房源空前火爆,而现在滞销房源在增加。从挂牌到最终成交,性价比高或学校周边的房子相对好卖,但也有房源挂牌几个月也卖不出去,“个别业主觉得新房火爆,本有涨价打算,但实际了解行情后就打消了这种念头。”

从西安一些二手房平台发布的销售信息看,“业主急售”的房源正在大量出现。为了尽快成交,有部分卖家选择主动让价,降价空间在10%以上。业主郝先生称,“我要买的房子已经定下来了,是曲江一处新楼盘的四居室,这几天就想赶紧把房子卖掉,腾出购房指标。”

据了解,郝先生在西安市长安区子午大道某小区有一套两居室,报价100万元。而此前两周,该小区一套同户型房子以105万元成交,比去年高点时差不多降了20%。郝先生说,因为想尽快卖掉,价格没往高的报,一方面是为了腾出购房名额,另一方面也为了筹措换房资金。

“置换业主一般是卖旧换新,如果定下要买的房子,手里二手房价格就有下调意愿。”一位房产中介人士表示,当然急售原因比较复杂,也不排除有些是单纯跟风吸引注意。

美城机构首席市场分析师沈玮认为,“业主急售”的房源在浐灞等一些城市新区比较集中。这类房源多购置于四、五年前,当时区域发展很不成熟,业主看中的是低廉的价格和增值空间。而随着这些区域逐渐转热,抛售和变现需求就开始增加了。

>>走访

买卖双方心理预期转变

涨的越高降得越多

成交下滑直接导致二手房价格走低。“相比去年高点时候,很多二手房价格都降了1000-2000元/㎡。”西安东郊某连锁中介王姓负责人表示,在他负责的片区内,最近一段时间御锦城、东方罗马花园、华远海蓝城等小区的二手房都降价了。

也有从业者感觉,最近市场成交还比较稳定,只是价格不再像去年疯狂上涨。玛雅房屋西安北郊区域负责人李敏介绍,现在降价出售的房子有两种情况:一是业主急着换房或者把房子变现;二是此前涨幅过大挂牌时间过长,“这种情况不仅存在于高端小区,一些刚需楼盘因为挂牌房源集中,买家议价空间较大,也存在回调需求。”

西安凤城七路学校比较集中,近几年置业需求旺盛。在该路段一家中介门店橱窗内的楼盘信息表上,华商报记者注意到,已有几处房源被人工涂改降价。天朗御湖一套房子,从160万降到了150万元。附近一家中介负责人表示,去年价格高点时,该小区房源成交单价一度达18000元/㎡左右,现在下降了1000-3000元/㎡不等。

曲江二期某中介负责人表示,经历过房价的大涨过后,房主挂牌价格居高不下,与实际成交价格形成较大价差。这就导致前期涨幅越猛的房主,为了尽快成交,跳水幅度就越大,一套100㎡的普通住房总价降20、30万已是常态。他表示,近两月市场其实还不算太差,平均每人月均都有成交,“现在比较担心的是接下来的7-8月,按往年是到了市场最淡的时候。”

>>发现

价格倒挂现象正迅速消失

有些二手房比新房便宜了

有人认为,相比新房市场,二手房能更准确反映市场预期窗口。这不仅因为二手房覆盖全市几乎所有楼盘,而且不受限价、限网签等调控因素干扰。

“二手房成交量下降,卖家降价出售,这样的现象确实存在。但若就此推断市场已经‘凉透了’,或许还有些过于武断。”西安经纪人协会会长邵涛介绍,二手房价格更加随行就市,同类房源的相对高位和相对低位受市场需求和预期影响。他认为,过去两年西安二手房市场被“大涨”冲昏了头脑,疯狂过后,现下市场正逐渐回归理性。

去年这时候,正是二手房价格飞涨之时。在全市不少区域,二手房价格普遍高于新房15%-30%,涉及范围之广,价格倒挂的严重程度,在过往时段都是非常罕见的。而随着二手房挂牌价的松动,这种价格倒挂的现象空间明显松动。在房产中介处,浐灞的恒大御景小区部分房源12000元/㎡左右。距此不远处的万科澜岸最近刚完成意向登记,对外销售的楼栋均价约14087.44元/㎡。同样情景也出现在高新和城北等区域。上周末刚结束意向登记的保利天悦3、5、7号楼,均价约17770元/㎡。附近的缤纷南郡、易道郡玫瑰公馆和龙城铭园等有二手房挂牌小区,目前有大量报价在15000-17000元/㎡的房源。

房屋装修和户型设计都会影响报价,甚至开发品牌也会成为加分项。不过从市场反馈来看,西安市面上二手房与新房的价格倒挂现象正迅速消失。“此前二手房价虚高,市场价格体系的不透明,造成了与新房价格的倒挂错觉。”独立地产评论人李连源认为,其实从正常规律来看,除了热门地段,一手房价格整体高于二手房这才是应有常态。

>>讨论

宁抢新房不买二手房

西安市场还需挤水分?

二手房出现滞销,新房市场在最近却频频传出千人登记、千人摇号的消息,甚至出现在多个2万+的高价楼盘集摇号现场。造成新房被争抢而二手房被抛弃的原因是什么呢?

房产金融观察人士周文豪认为,不少家庭的新房情结是导致购买力倾向新房的原因之一。西安的商品房供应是从2000年以后逐渐增多的,市面上高品质的二手房相对不足,而一些建于上世纪的旧房设施陈旧、配套不全,就更难吸引置业者关注。

“投资属性驱动了新房销售。”沈玮表示,二手房通常处于配套相对完善的区域,若不是有大的规划变动,市场涨幅很难超过新区,而对于投资者而言,买入时主要是为了后期出手,同时对赌有潜力的新区,因此二手房很难获得投资类消费者的青睐。

邵涛表示,与新房受众涵盖自住、投资等各类需求不同,二手房的购买者基本以刚需为主,预算相对有限,对房价更加敏感。因此,西安二手房虚高的价格下跌,也正是挤水分的过程。

有业内人士认为,虽然市场热度超过二手房,但从实际销售来看,西安新房市场也已出现了明显分化,与千人摇相对应的是,一些楼盘出现了“购买申请人少于房屋套数的情况,已经不用摇号,可以直接购买”,再加上最新又传出了小蜜蜂派单、高转介费等行情低迷时的营销手段。新房价格背后的推手原比二手房要复杂得多。那么,以刚需购买为主的二手房在逐渐降温过程中,意味着新房市场也需要继续挤水分,或预示着新房市场离降温也不远了。 华商报记者 李程 李王艳

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